Due diligence na construção civil: o que é e por que é essencial para o sucesso de projetos imobiliários

Você já conhece o termo Due Diligence? De forma ampla, Due Diligence trata-se de um processo de análise minuciosa que é realizado antes de fechar um negócio.

Seu principal objetivo é levantar informações sobre uma empresa, ativo, pessoa ou projeto avaliando os riscos envolvidos, assim como irregularidades e oportunidades que possam vir nessa transação. Sua função é a de proteger os interesses de ambas as partes e garantir um negócio mais seguro.

Mas e na Construção Civil, o que significa a Due Diligence? É o que você vai descobrir a seguir.

Due Dilligence na Construção Civil

A Due Duligence na Construção Civil também é um processo de análise e investigação só que com o objetivo de avaliar aspectos técnicos, jurídicos, financeiros e ambientais de um empreendimento antes da sua aquisição, desenvolvimento ou financiamento.

Essa prática garante maior segurança para investidores, incorporadoras e construtoras, ajudando a mitigar riscos e tomar decisões informadas.

Engana-se quem acredita que o processo deve começar somente na compra de um imóvel. O processo de análise deve contemplar também a aquisição de um terreno, antes mesmo de se pensar no projeto que quer executar.

Vamos ver com mais profundidade os pontos analisados na Due Diligence.

Documentação legal e fiscal

Os aspectos documentais não podem ser negligenciados. Se houver irregularidades nos documentos do terreno ou do vendedor, esses pontos podem atrasar a aprovação de projetos, ser alvo de disputas judiciais e causar sérios prejuízos.

Nesta fase é necessário analisar a regularidade dos registros imobiliários, certidões negativas, processos judiciais e escritura do imóvel. É necessário investir na documentação para evitar maiores problemas no futuro.

Verifique também eventuais dívidas ou pendências fiscais associadas ao terreno ou ao projeto, bem como aos proprietários dele. Você não vai querer adquirir um lote que está aguardando inventário, não é mesmo?

Aspectos ambientais

Este ponto parece óbvio, visto que existem diversas regulamentações sobre uso do solo, áreas de preservação entre outros. Mas é necessário ter cuidado. Além da conformidade com as normas ambientais aplicáveis à região, é preciso realizar o estudo de possíveis restrições ambientais (licenças ou contaminação do solo).

Viabilidade técnica e econômica: integrando as etapas

Durante o processo de Due Diligence, aspectos técnicos, jurídicos e ambientais são levantados para mitigar riscos e garantir a viabilidade básica do projeto. Esses dados não apenas avaliam o potencial inicial do empreendimento, mas também fornecem informações fundamentais que serão utilizadas na etapa seguinte: a análise de viabilidade econômica e financeira.

Custos identificados nessa etapa, como documentação, insumos e mão de obra, devem ser considerados cuidadosamente na projeção da viabilidade econômica. Esse vínculo é essencial para garantir que todos os elementos levantados na Due Diligence sejam incorporados à análise de retorno financeiro e ao planejamento do empreendimento.

A integração entre essas etapas assegura que o projeto atenda às demandas reais do mercado, minimize riscos e maximize a lucratividade. Quer saber mais sobre como a UNI Gestão de Negócios pode ajudar na gestão financeira e viabilidade de empreendimentos? Clique no botão do WhatsApp e fale conosco.

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Contratos e fornecedores

Garantiu a documentação, a viabilidade e as normas ambientais? Então é hora de avaliar seus parceiros de negócios.

É imprescindível verificar os contratos firmados com fornecedores e empreiteiras, verificando suas licenças, se cumprem as normas técnicas, se utilizam EPIs, se a documentação da empresa está apta a participar de orçamentos e de prestar os devidos serviços.

Aqui pode ser necessário até mesmo realizar buscas jurídicas em nomes dos sócios. Essa empresa parceria possui histórico de processos judiciais? Em que casos? Contra quem? Uma boa prática que ocorre no mercado de crédito e pode ser trazida para o mercado imobiliário é a pesquisa de CNPJ. O CNPJ desta empresa parceira existe a quanto tempo? Quem são os sócios? Houve alteração recente no quadro societário? Algumas dessas perguntas podem levar a descobertas importantes para preservar a sua incorporadora.

É essencial construir bons modelos de contrato e garantir que as cláusulas estão alinhadas às boas práticas do mercado, assegurando uma parceria segura e duradoura.

Também é importante avaliar seus potenciais investidores. Os bancos geralmente disponibilizam informações públicas sobre balanços e status geral da empresa, facilitando a descoberta da real situação financeira da instituição.

Mas quando falamos de fundos de investimento ou investidores institucionais, é importante pesquisa. Antes de firmar qualquer parceria, busque ajuda especializada para avaliar os riscos e o histórico.

Aspectos regulatórios

E por último mas não menos importante, precisamos analisar os aspectos regulatórios. Certifique-se de que o empreendimento segue as legislações locais como leis de zoneamento, plano diretor da cidade, normas da construção civil em geral, como a ABNT.

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Qual a importância da Due Diligence?

Se você chegou até aqui e ainda tem dúvidas sobre a importância de realizar este processo, aqui vai uma estatística: cerca de 70% das fusões e aquisições falham devido a Due Diligence inadequada.

É o que indica a Harvard Business Review. Embora não existam estatísticas específicas sobre empreendimentos na construção civil que fracassaram devido à ausência de Due Diligence, estudos em áreas correlatas indicam a importância desse processo para o sucesso de projetos.

Na prática, conduzir esse processo de análise com especialistas pode contribuir para:

• Reduzir riscos de problemas futuros, como interrupções no projeto, multas ou ações judiciais;
• Garantir que o investimento seja feito com base em dados concretos;
• Proteger a reputação da empresa e dos investidores envolvidos.

Por fim, é importante ressaltar que há um momento ideal para realizar a Due Diligence: antes de iniciar um projeto ou concretizar uma transação.

Seguindo esse processo de forma cuidadosa, você aumenta as chances de ter um projeto lucrativo e garante a tranquilidade de ter tomado todas as medidas necessárias para evitar problemas no futuro.