Estudo de Viabilidade: O passo a passo para Empreendimentos Imobiliários

Desenvolver um projeto imobiliário sem realizar o estudo de viabilidade é a receita do fracasso. Você pode acreditar que seu produto é o melhor, que tem demanda, que a conta fecha e que seu público vai amar, mas achar, é diferente de pesquisar. 

A também chamada de Análise de Viabilidade é uma etapa essencial do desenvolvimento de projetos imobiliários que ajuda a determinar os potenciais riscos e retornos financeiros do projeto. 

Ao longo deste artigo vamos explorar suas diferentes etapas e como realizá-las de forma estratégica para embasar suas decisões, acompanhe. 

Estudo de Viabilidade em projetos imobiliários: o que é? 

O Estudo de Viabilidade é uma das etapas mais importantes no desenvolvimento de projetos para o mercado imobiliário. É ela que vai determinar se o projeto é economicamente viável. Mas engana-se quem acredita que a viabilidade é só financeira. 

Essa etapa considera diversos aspectos, como veremos a seguir.

Due Diligence Imobiliária  

Se você é incorporador e ainda está estudando o terreno, essa pode ser uma fase fundamental para evitar dores de cabeça. 

A análise documental é um passo estratégico para identificar possíveis riscos para o negócio. Nela você pode descobrir que um terreno está comprometido em uma partilha de inventário, ou é alvo de disputas judiciais. 

Você pode descobrir ainda problemas jurídicos dos proprietários do terreno que de alguma forma podem comprometer a continuidade do negócio e muitos outros pontos. Contar com o apoio jurídico aqui nessa fase é indispensável. 

Ao final desta etapa é essencial verificar as premissas ambientais do local e zoneamento, como veremos a seguir.

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Estudo de Viabilidade urbanística e premissas ambientais 

Se você já tem um terreno e quer incorporar, o primeiro passo é consultar os órgãos responsáveis para identificar que tipo de construção o plano diretor permite naquele local. 

É uma zona comercial ou residencial? Qual a altura máxima que o prédio pode ter? Quantos metros você precisa deixar na lateral ou na frente do empreendimento? 

Quando olhamos para as premissas ambientais, é importante analisar coisas como: é uma região de proteção ambiental? O tipo de terreno permite a construção que quero realizar? Por exemplo: a análise de solo pode indicar um terreno arenoso, ou então grandes pedras que demandam investimentos extras para remoção. 

Finalizadas as demandas de desembaraço do terreno e definido o escopo do projeto com base na viabilidade urbanística e nas premissas ambientais, é hora de saber: afinal, tem demanda para o meu produto? 

Demanda de mercado 

Muitos construtores e incorporadores não dedicam o devido esforço nessa fase tão importante. Afinal, quem lança um empreendimento sem saber se existem pessoas interessadas em comprá-lo? 

Esta etapa demanda muita pesquisa. É hora de buscar empresas especializadas em pesquisa de mercado ou consultorias e ir à campo. 

Mostre projetos, plantas e analise o interesse do público do local. As pessoas interessadas possuem qual renda? Quanto estão dispostas a pagar? 

Muitas surpresas podem aparecer aqui, desde indicativos de plantas ou projetos mais atrativos, quanto a descoberta de que um condomínio empresarial em um bairro periférico não tem potencial de vendas de acordo com o projetado. 

Agora que você já sabe o potencial de demanda para o seu projeto imobiliário, é hora de analisar os pontos considerando os benefícios e riscos de incorporar naquele local e de acordo com esse projeto. 

Análise de riscos e benefícios no Estudo de Viabilidade

A análise nesta etapa é mais ampla e considera riscos e benefícios diretos e indiretos. 

Entre os riscos, é essencial avaliar fatores como:

• Variação de custos – O aumento do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) pode impactar diretamente a margem do projeto. Materiais, mão de obra e logística precisam ser monitorados para evitar surpresas.
• Liquidez do empreendimento – O mercado pode mudar, e o tempo de venda das unidades pode ser maior que o previsto, comprometendo o fluxo de caixa.
• Regulação e burocracia – Processos de licenciamento e aprovações podem gerar atrasos e custos extras. Sua empresa está preparada para lidar com a burocracia?
• Risco de crédito dos compradores – Com o crédito imobiliário mais restrito, é necessário avaliar a capacidade de pagamento dos clientes para reduzir a inadimplência.

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Já entre os benefícios, você deve considerar: 

Geração de empregos – um empreendimento pode contribuir de forma direta com a geração de empregos na obra, mas também indiretamente, através do fomento do comércio local, por exemplo.

Desenvolvimento econômico da região – Se sua incorporadora lançar um bairro planejado de mais de 600 lotes em um bairro ainda pouco desenvolvido economicamente, essas pessoas precisarão de mercados, farmácias, padarias e outros serviços – gerando oportunidades para outros empreendimentos se consolidarem na região 

Melhorias no bairro – É comum que em contrapartida de um empreendimento, sejam realizadas melhorias como construção de ciclovias, praças e calçadas. Além de facilitar a aprovação do projeto, essas iniciativas melhoram a percepção do público em relação a marca, facilitando na hora da venda.

Impactos ambientais – toda obra gera resíduos. De que forma eu posso compensar este impacto? Serão feitas compensações através de plantio de árvores? Minha empresa pode conduzir um projeto de transformação de resíduos em peças de arte com a participação da comunidade local? 

Realizar essa análise com um olhar estratégico permite que o incorporador antecipe desafios, fortaleça seus argumentos junto a investidores e aumente as chances de sucesso do projeto.

Com base nessa análise, é hora de partir para a última etapa: a análise financeira e econômica do empreendimento, considerando seus custos e fazendo as projeções de investimento necessárias em cada momento do projeto. 

Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira

Após validar as questões documentais, urbanísticas e mercadológicas, chegamos à análise econômica e financeira. É aqui que consolidamos os custos e receitas projetadas para entender se o projeto é viável e rentável.

Você precisa considerar todos os custos do projeto, nas fases de pré-obra, obra e pós-obra, vamos analisar cada um deles: 

Pré-obra

Compõe essa análise os custos com aprovações e licenças, documentos e certidões, contratação de equipe, aquisição de materiais e estruturação do canteiro de obras, pesquisas de mercado, investimentos em marketing e na estruturação comercial. Além disso, aqui estão os custos bancários, impostos iniciais e honorários jurídicos e de demais equipes técnicas.

Obra

Aqui são os custos com a obra efetiva como compra de matéria prima e insumos, locação de equipamentos e suas possíveis manutenções, EPIs, equipe de obra, contratos com terceirizados, seguros obrigatórios e garantias, gestão e monitoramento do projeto, entre outros. 

Pós-obra

Depois do empreendimento finalizado, a incorporadora ou construtora ainda tem custos, entre eles estão as próprias documentações de vistoria e regularização do empreendimento, custos administrativos e operacionais para a entrega das unidades, rescisão de pessoal – caso a equipe tenha sido contratada apenas para a obra em específico – custos de manutenção e suporte, já que muitos empreendimentos possuem garantias legais a cumprir. 

Também temos que considerar nessa análise o custo de não vender. Se restarem unidades para comercialização ao final da obra – seja em um empreendimento vertical, como edifícios residenciais e comerciais, ou em loteamentos – precisamos considerar os custos com condomínio e IPTU, e a própria gestão de carteira, com os recebimentos e cobranças aos clientes. 

Dentro do estudo de viabilidade Também é preciso analisar os recursos. Principalmente antes de iniciar o projeto, é necessário ter um grande volume de investimentos antes de começar a receitar por meio de clientes. 

De onde vai sair este dinheiro? De investidores? Do banco? CRI? FII? Recursos Próprios? 

É preciso ainda considerar reajustes, oscilações de mercado, e todas as imprevisibilidades que podem ocorrer durante um ciclo de obras que pode ir de 3 a 7 anos. 

Óbvio que quando falamos do planejamento de custos, também precisamos saber qual o retorno estimado. É deste ponto que trataremos no próximo tópico. 

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Retornos esperados

Até aqui abordamos apenas questões de custos, riscos e investimentos. Mas há outro ponto que compõe essa análise, que é de Retorno Sobre o Investimento (ROI).

A análise de retorno deve considerar diferentes indicadores financeiros, garantindo que a conta feche de forma sustentável e lucrativa.

Para entender melhor os indicadores que você precisa acompanhar, leia o artigo Viabilidade Econômica em Empreendimentos Imobiliários: Como Evitar Erros e Garantir Rentabilidade.

Lembrando que essas informações todas são utilizadas como base para compor o preço do produto – seja ele um terreno, apartamento, casa ou laje corporativa. 

Conclusão 

O sucesso de um empreendimento imobiliário começa com uma boa análise de viabilidade, que deve considerar todos os aspectos abordados neste artigo. 

É desafiador? Sim! Mas contar com ajuda profissional para passar esta etapa com segurança é o caminho certo. 

Se sua incorporadora precisa de um estudo de viabilidade detalhado e estruturado, fale com a UNI! Com uma metodologia que já ajudou diversos empreendedores a estruturar seus projetos, oferecemos uma visão clara e estratégica para ajudá-lo a aumentar as suas chances de um projeto bem-sucedido.

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