O Papel do Fundo de Investimento Imobiliário no Mercado Imobiliário

O Papel do Fundo de Investimento Imobiliário no Mercado Imobiliário

04/02/2025
Tempo de Leitura : 4 minutos

Se você está por dentro das tendências do mercado imobiliário em 2025 já deve saber que a captação de investimentos para construtoras é um dos grandes desafios. Na busca por alternativas para resolver este desafio muitos incorporadores se deparam com o FII – o fundo de investimento imobiliário; 

Os Fundos de Investimento Imobiliário são semelhantes a outros tipos de fundos de investimentos e consistem na união de recursos de diversos investidores que têm o objetivo de aplicar no mercado imobiliário.

Muitas empresas do mercado imobiliário recorrem aos FIIs com forma de captar recursos, diversificando fontes de financiamento e reduzindo o risco financeiro em seus projetos. 

Por meio dos FIIs, é possível atrair investidores interessados em retornos imobiliários sem a necessidade de assumir diretamente os custos e os desafios operacionais dos empreendimentos. 

Além disso, os FIIs proporcionam maior liquidez e acesso ao mercado de capitais, o que favorece a viabilidade econômica de novos projetos e a expansão das empresas do setor.

Quer entender mais sobre essa alternativa de captação para empresas do mercado imobiliário? Então continue lendo. 

O que é um Fundo de Investimento Imobiliário e como ele funciona?

Os FIIs são uma forma de investir em imóveis e papéis com lastro imobiliário de forma indireta. Quem realmente aloca o dinheiro no mercado é o gestor do fundo, que administra o capital de diversos investidores.

O investidor adquire pequenos pedaços do fundo, que são as cotas. Com esse patrimônio, o gestor do fundo imobiliário pode adquirir títulos imobiliários e imóveis como prédios, shoppings, lajes corporativas, e diversos outros empreendimentos.

A estrutura básica de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) envolve:

  1. Gestor: responsável pela administração e execução da estratégia do fundo.
  2. Administrador: cuida da parte burocrática e regulamentar, garantindo conformidade.
  3. Cotistas: investidores que compram cotas do fundo e recebem os rendimentos gerados.
  4. Patrimônio: composto pelos ativos imobiliários ou financeiros adquiridos com os recursos do fundo, como imóveis, certificados ou letras de crédito imobiliário.
  5. Regulamentação: supervisionado pela CVM, segue regras para operação e divulgação de informações.

Mas afinal, como captar? 

Essa é a pergunta que todo gestor imobiliário se faz quando considera estruturar um Fundo de Investimento Imobiliário. 

Explicando de forma simples, a captação de recursos para um FII é feita por meio da oferta de cotas ao mercado, que pode ser pública ou privada. Essas ofertas são estruturadas pelo administrador e pelo gestor do fundo, com o apoio de instituições financeiras, como bancos ou corretoras, que atuam como intermediárias no processo. 

O gestor, que é responsável pela estratégia do fundo, também precisa buscar investidores,  apresentando o plano de investimentos, os potenciais retornos e a segurança do fundo. Em ofertas públicas, as cotas são disponibilizadas na bolsa de valores, permitindo um acesso mais amplo. 

Leia Também: Funding: Captação de recursos para empresas do mercado imobiliário

Por que viabilizar empreendimentos por meio de Fundos de Investimento Imobiliário?

Um grande atrativo dos FIIs é a possibilidade de captar grandes volumes no mercado, muitas vezes com custos inferiores aos de financiamentos tradicionais.

Além disso, o risco financeiro é diluído entre investidores / cotistas, reduzindo o impacto individual para os empreendedores e facilitando a execução do empreendimento.

Por ter a possibilidade de negociar suas cotas no mercado secundário, os investidores também acabam vendo grande vantagem nos Fundos de Investimento Imobiliário, com maior liquidez e a oportunidade de diversificar seu portfólio. 

Outro ponto de destaque é a questão da transparência, uma vez que a regulamentação sobre FIIs é extremamente rigorosa. A CVM exige transparência na gestão e na prestação de contas, aumentando a confiança dos investidores. 

Vale lembrar que essa é uma alternativa mais acessível principalmente para incorporadoras menores que acabam não conseguindo aderir ao Plano Empresário dos Bancos, seja pela oferta ou pelos custos que acabam encarecendo o projeto. 

Principais desafios na criação de FIIs

Como tudo que diz respeito a investimentos, um dos principais desafios para a criação de FIIs está na burocracia. Atender aos requisitos regulatórios e fiscais pode alongar o prazo de estruturação, principalmente para empresas menores. 

A competição por investidores também se torna desafiadora, já que é necessário garantir um projeto atrativo e com bons retornos financeiros para atrair investidores.

E por fim, existe ainda o maior desafio dos FIIs que diz respeito a questões macroeconômicas, isso porque, com a alta nas taxas de juros, os títulos de renda fixa tornam-se mais atrativos, reduzindo o interesse por FIIs e pressionando os preços das cotas para baixo.

Isso também se aplica às incertezas econômicas relacionadas a mudanças na tributação dos fundos, algo que tem gerado muita especulação e desconfiança entre os investidores.

O aumento nos custos de construção também pode impactar a rentabilidade do fundo, assim como a inadimplência. 

Mais do que nunca, as empresas do mercado imobiliário precisam estar preparadas e estruturadas na hora de captar recursos, afinal, os investidores estão cada vez mais criteriosos em relação aos seus investimentos. 

Mas calma, ainda há grandes oportunidades no longo prazo neste mercado. Historicamente, os FIIs demonstraram capacidade de recuperação após períodos de baixa. A expectativa é que, com uma possível redução das taxas de juros e a estabilização econômica, os FIIs possam se valorizar novamente.

Leia Também:  Contabilidade imobiliária: o que é e como funciona

Como preparar seu empreendimento para atrair investidores de FIIs?

Mais do que nunca o mercado imobiliário precisa se preparar para a captação de investimentos, seja por meio de Fundos de Investimento Imobiliários, investidores institucionais ou bancos.

Sua empresa precisa construir um histórico financeiro confiável para  transmitir aos investidores. Precisa realizar auditorias e demonstrar sua capacidade de gestão e também de mitigar riscos, como a inadimplência. 

Neste sentido, contar com uma empresa especializada na gestão financeira, administrativa e contábil para empresas do mercado imobiliário pode ser um grande diferencial. 

A UNI realiza este trabalho para diversas incorporadoras, com uma expertise de mais de 20 anos, ajudando sua empresa a se estruturar para receber capital, seja por meio de FIIs ou outras alternativas de investimento. 

É preciso construir um planejamento sólido e uma análise de risco detalhada, além de buscar estratégias que agreguem valor ao empreendimento. 

Se você precisa de ajuda para preparar sua empresa para buscar investidores no mercado imobiliário, fale com a UNI.

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