Notícias de golpes imobiliários, como a Operação Black Flow, assustam o mercado. Mas o que diferencia uma incorporadora sólida de um risco? A resposta está na gestão imobiliária.
A operação deflagrada pelo GAECO, expôs um suposto esquema de R$ 90 milhões em fraudes imobiliárias, com mais de 30 mandados de prisão e busca e apreensão em Santa Catarina, São Paulo e Rio de Janeiro.
Segundo as investigações do GAECO, um grupo de empresas que incluía a construtora B. Fabbriani, criava Sociedades de Propósito Específico (SPEs) não para construir, mas para desviar os valores pagos pelos compradores. Um exemplo trágico do que acontece no pior cenário.
Empreendimentos inteiros eram vendidos sem o devido registro legal, obras sequer eram iniciadas e o dinheiro de famílias, como as 168 vítimas de um único residencial em Itapema, era usado para cobrir despesas pessoais dos investigados.
Clóvis César Fernandes, um trabalhador da construção civil, resumiu a dor de muitos: “todo o dinheiro do meu trabalho foi perdido”.
Essas notícias são um sinal de alerta ensurdecedor para todo o setor. Elas mancham a credibilidade de um mercado que é, por natureza, construído sobre promessas de longo prazo.
Para o consumidor, fica a lição amarga da importância de investigar profundamente com quem se faz negócio. Como apontou o CRECI-SC, que já monitorava a empresa, a venda de imóveis sem o Registro de Incorporação (RI) foi uma das principais bandeiras vermelhas.
O registro de incorporação como base da confiança
No setor imobiliário, nenhuma instituição financeira aloca capital em um projeto sem existência legal assegurada. É exatamente essa segurança que o Registro de Incorporação (RI) proporciona, conforme estabelece a Lei nº 4.591/1964.
O RI é o instrumento que valida juridicamente a operação, garantindo aos compradores e investidores que o empreendimento está formalmente constituído e que as unidades ofertadas realmente existem.
Empresas que negligenciam essa etapa ou que não mantêm a documentação em dia transmitem um sinal de risco ao mercado e reduzem sua credibilidade junto a bancos, fundos e parceiros comerciais.
Esse também é o principal instrumento de defesa para o consumidor, que ao conferir o RI terá a segurança de estar investindo em um empreendimento real.
Leia mais sobre o tema acessando o artigo: Registro de Incorporação: o que é, como funciona e como obtê-lo
Mas para você, gestor e incorporador, a pergunta é mais profunda: O que, na sua operação diária, garante ao seu cliente que você não é um risco?
A fraude é o crime que enterra definitivamente a marca. No entanto, a erosão da credibilidade de uma incorporadora começa muito antes, em problemas que parecem pequenos, mas que nascem da mesma raiz: a falta de gestão imobiliária.
Onde a imagem da sua incorporadora é construída (ou destruída)
A confiança não é construída com outdoors, mas com processos. Pense em como sua empresa responde a estas perguntas no dia a dia:
- Boletos: Seu cliente liga repetidamente para atualizar um boleto e ninguém atende? Ou ele tem acesso a um portal online onde emite a segunda via em poucos minutos de forma autônoma? Se a sua incorporadora ainda não tem estrutura para incorporar tanta tecnologia, seu cliente pelo menos tem um profissional dedicado para realizar esses atendimentos e solucioná-los rapidamente para o cliente?
- Relatórios: O banco que financia sua obra recebe um relatório com informações desencontradas, planilhas confusas e dados que não batem com o extrato? Ou você envia informativos mensais transparentes para seus investidores, completos e auditáveis?
- A entrega dos projetos: Seus projetos são entregues “na marra”, cheios de pendências, gerando dor de cabeça com IPTU e ITBI para os clientes? Ou as unidades são entregues 100% desembaraçadas, “prontas para morar” e faturar?
No primeiro cenário de cada pergunta, não há fraude, mas há desorganização. E para o stakeholder, seja ele cliente, banco ou investidor, a desorganização é o primeiro sintoma do risco.
A gestão imobiliária é o alicerce da credibilidade
A Operação Black Flow evidenciou condutas criminosas no setor, como captação irregular de investidores e desvio de recursos por meio de estruturas societárias.
Esses crimes se tornam mais prováveis em ambientes onde a gestão imobiliária é frágil e a governança inexistente — e, mesmo quando não há má-fé, a falta de controle abre espaço para erros e prejuízos que corroem a credibilidade.
Ausência de processos, controles e transparência, ainda que em escala menor, comprometem desempenho, reputação e capacidade de expansão.
Principais sintomas:
- Contabilidade desconectada e ausência de integração entre as áreas financeira, administrativa e jurídica formam o terreno fértil para erros e inconsistências que afetam diretamente a credibilidade da incorporadora.
Em especial, quando não há segregação financeira adequada entre as SPEs e o patrimônio de afetação, o controle das receitas e despesas de cada empreendimento se perde. Isso compromete a rastreabilidade das informações, dificulta auditorias e aumenta o risco de questionamentos fiscais e bancários.
A contabilidade, portanto, precisa atuar de forma estratégica e integrada à gestão — não apenas para cumprir obrigações legais, mas para garantir transparência, confiabilidade e governança nos resultados apresentados.
- Dependência de planilhas dispersas: informações críticas ficam espalhadas em arquivos sem versionamento, sem evidências anexas e sem controles de segurança.
- Falta de governança de atendimento: processos desorganizados geram frustração no cliente, que se converte em reclamações públicas, ações judiciais e queda nas vendas.
- Retrabalho e desalinhamento interno: comercial, engenharia e financeiro operam com versões diferentes da realidade, originando erros contratuais, cobranças equivocadas e promessas que a obra não comporta.
Leia mais: Entenda o que é patrimônio de afetação e sua importância para negócios imobiliários
Esse descontrole interno transborda e atinge todos os stakeholders:
- Clientes: perdem confiança, atrasam pagamentos, judicializam e se tornam detratores da marca.
- Instituições financeiras: identificam fragilidade documental, balanços inconsistentes e falta de garantias confiáveis, resultando em crédito negado ou custo financeiro elevado.
- Investidores: percebem risco operacional e exigem maior retorno ou migram para concorrentes mais profissionais.
- Fornecedores e parceiros: elevam preços ou interrompem serviços devido a atrasos e falhas de comunicação.
- Órgãos públicos e reguladores: ausência de conformidade documental atrai fiscalizações e sanções administrativas.
Uma incorporadora que não domina sua gestão compromete sua credibilidade no mercado. Governança é base para crescimento sustentável, confiança institucional e acesso a capital competitivo.
Não basta construir certo, é preciso gerir certo
Casos como o da B.Fabbriani são trágicos porque destroem sonhos, mas também porque nos lembram de uma verdade fundamental: o mercado imobiliário não vende apenas tijolos; ele vende confiança.
A perpetuidade do seu negócio não será definida apenas pela qualidade do seu concreto, mas pela solidez da sua gestão imobiliária. Ter processos claros, sistemas integrados que oferecem segurança ao cliente, uma contabilidade que reflete a realidade e uma governança transparente não são “custos” ou “burocracia”.
São o principal ativo da sua incorporadora. São a garantia que você oferece ao mercado de que, com você, o sonho não vai virar pesadelo.
Quer entender como estruturar seus processos para construir essa credibilidade e conquistar a perpetuidade do seu negócio? Fale com o nosso time de especialistas e entenda como a gestão profissional é um dos pilares que sustentam a confiança de investidores, bancos e clientes.
