No dia 10 de outubro de 2025, o governo anunciou um novo modelo de crédito imobiliário que modifica as regras de uso dos recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e amplia os valores financiados, tanto em percentual quanto no valor do imóvel.
A medida visa ampliar a quantidade de famílias brasileiras que poderão acessar o crédito para conquistar o imóvel próprio, o que gera uma reação em cadeia positiva para o mercado, com o aumento da demanda e novas oportunidades para lançamentos.
Veja a seguir o que muda, como funciona e quem tem direito ao novo modelo de financiamento pela Caixa Econômica Federal.
Novas regras para o financiamento imobiliário
Um dos principais desafios de acesso ao imóvel é o montante que pode ser financiado pelo banco. Desde 2024 a Caixa havia rebaixado para 70% a cota máxima de financiamento. Isso significa que quem queria comprar um imóvel tinha que desembolsar pelo menos 30% do valor do imóvel para a entrada.
Agora em outubro a Caixa anunciou que voltará a financiar 80% do valor do imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC).
Além disso, o valor máximo do imóvel financiado passará de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
Os juros nas operações realizadas dentro das regras do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) são subsidiados e ficam em até 12% ao ano, o que fica abaixo da taxa básica da economia que atualmente está em 15% ao ano.
Quem pode se beneficiar do novo modelo de crédito imobiliário?
No começo desse ano o Programa Minha Casa Minha Vida foi ampliado, permitindo que famílias com renda de até R$12 mil pudessem ter acesso aos benefícios do programa, com juros mais baixos para acesso ao imóvel.
Entretanto, famílias com renda acima de R$ 12 mil não estavam assistidas por nenhum benefício para aquisição de imóvel. Hoje a classe média representa um grande público com potencial para consumir do mercado imobiliário, mas com a taxa de juros alta, os financiamentos tradicionais acabavam ficando inviáveis.
Antes, o limite do SFH era de R$ 1,5 milhão, e imóveis acima desse valor só podiam ser comprados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), no qual não é permitido usar o FGTS.
Agora, esse público pode ter recursos do FGTS usados como parte do pagamento para:
- dar entrada no imóvel;
- abater parte do saldo devedor ao longo do contrato
- amortizar parcelas do financiamento.
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Como as mudanças foram possíveis
Segundo Carlos Vieira, presidente da Caixa Econômica Federal, a retomada de 80% nos valores financiados só foi possível graças a mudanças nas regras de utilização dos recursos do FGTS e da poupança.
Pelas regras atuais, 65% dos recursos captados pelos bancos por meio da caderneta de poupança têm que ser direcionados obrigatoriamente ao crédito imobiliário; 15% estão livres para outras operações; e 20% ficam retidos no Banco Central (os chamados depósitos compulsórios).
Nesse modelo, o volume de crédito imobiliário depende do quanto as pessoas deixam na poupança. Nos últimos 5 anos o número de saques foi maior que o de depósitos, para se ter uma ideia, em 2025 já temos um saldo negativo com mais de R$ 78,5 bilhões.
A grande mudança, de acordo com o Ministério da Fazenda e o Banco Central, é que as novas regras permitem que até 5% do dinheiro guardado na poupança usado em financiamentos imobiliários seja descontado do valor que os bancos são obrigados a manter retido no Banco Central.
Na prática isso significa que R$ 111 bilhões serão viabilizados já no primeiro ano.
Claro que isso será feito gradualmente, iniciando em 2025 e entrando em plena vigência em janeiro de 2027.
Durante o período de transição, os depósitos compulsórios serão reduzidos de 20% para 15%, e 5% dos recursos começarão a ser aplicados nas novas regras do modelo.
Depois do período de transição, os bancos não terão mais a obrigação de direcionar 65% dos recursos da poupança para o crédito imobiliário.
Além disso, a exigência de manter parte desse dinheiro retido no Banco Central será eliminada. Assim, todo o valor aplicado na poupança poderá ser utilizado para financiar habitação.
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Novo modelo de crédito imobiliário amplia oportunidades para incorporadores
De acordo com o Banco Central, o novo modelo de crédito vai liberar R$ 52,4 bilhões a mais em comparação com o sistema atual. Desse montante, R$ 36,9 bilhões estarão disponíveis de forma imediata.
O ministro das Cidades, Jader Filho, afirmou que o novo modelo permitirá a contratação de 80 mil unidades adicionais até o fim de 2026.
Imagine o cenário de Londrina. Em 2024, foram lançados 36 empreendimentos, com 5.732 unidades entre verticais e horizontais. Apesar dos novos projetos, o estoque de imóveis ainda é baixo, apenas 5% das novas habitações prontas para morar continuam disponíveis para a venda, o que revela que a cidade ainda tem bastante espaço para novos lançamentos.
Com a liberação de mais recursos, haverá mais demanda e consequentemente, mais oportunidades, mais geração de emprego e renda.
No começo de 2025 uma grandes discussões era justamente o crédito, tanto para o incorporador, quanto para os cliente. É possível afirmar que as medidas já resolvem parte desses problemas.
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Reformas também entram na nova política habitacional
Além das mudanças no financiamento para aquisição de imóveis, o governo federal também lançou o Programa Reforma Casa Brasil, voltado a famílias que já possuem moradia, mas precisam realizar reformas, ampliações ou adequações estruturais.
O programa permite o financiamento de valores a partir de R$ 5 mil até R$ 30.000,00, com prazo de pagamento de até 60 meses. O valor das parcelas é limitado a 25% da renda familiar, e cada família pode ter apenas uma operação ativa por vez.
Os recursos podem ser utilizados na compra de materiais, pagamento de mão de obra e serviços técnicos, como projetos e acompanhamento de obras. As contratações serão feitas de forma digital, pelo site ou aplicativo da Caixa Econômica Federal, a partir de 3 de novembro.
O programa terá R$ 30 bilhões do Fundo Social destinados a famílias com renda de até R$ 9,6 mil, e outros R$ 10 bilhões do SBPE para quem tem renda superior a esse limite, totalizando R$ 40 bilhões em crédito.
As taxas de juros variam conforme a faixa de renda:
- 1,17% ao ano para famílias com renda de até R$ 3,2 mil;
- 1,95% ao ano para quem ganha entre R$ 3,2 mil e R$ 9,6 mil;
- Para rendas acima de R$ 9,6 mil, as regras seguem as linhas tradicionais da Caixa, com valores a partir de R$ 30 mil e prazo de até 180 meses.
Inicialmente, o programa atenderá moradores de áreas urbanas em capitais, municípios com mais de 300 mil habitantes ou que façam parte de arranjos populacionais desse porte.
Com a Reforma Casa Brasil, o governo busca não apenas melhorar as condições de moradia, mas também estimular a cadeia produtiva da construção civil, movimentando lojas de materiais, profissionais da área e pequenas construtoras em todo o país.
Como os incorporadores devem se preparar a partir de agora
As mudanças no modelo de crédito imobiliário abrem uma nova janela de oportunidades, mas também exigem preparo. Com mais recursos disponíveis e maior acesso ao financiamento, a tendência é de aumento na velocidade das vendas e na necessidade de estrutura financeira e administrativa eficiente por parte das incorporadoras.
Planejar o fluxo de caixa, organizar os recebíveis e manter o controle de custos é essencial para aproveitar o novo ciclo de crescimento com segurança.
Além disso, o volume de simulações para financiamento tende a crescer e contar com apoio especializado para atender bem o público será essencial.
É nesse ponto que a UNI Gestão de Negócios atua como parceira do incorporador.
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