O regime de patrimônio de afetação é um importante instrumento para o desenvolvimento imobiliário. Compilamos neste artigo as principais informações sobre o que é e porque é relevante para os negócios imobiliários.
O contexto e a necessidade do patrimônio de afetação
No final da década de 1990, uma das maiores incorporadoras do Brasil enfrentou um escândalo imobiliário que deixou inúmeros prédios inacabados e milhares de mutuários sem receber seus imóveis.
Para restaurar a confiança dos investidores, foi então editada a Medida Provisória nº 2.221 de 04 de setembro de 2001 para incluir na Lei nº 4.591/64 o regime de patrimônio de afetação. Logo depois, foi sancionada a Lei nº 10.931 de 02 de agosto de 2004 para incluir definitivamente o patrimônio de afetação na Lei nº 4.591/64.
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O que é patrimônio de afetação?
Patrimônio de afetação significa separar determinados bens e recursos financeiros do patrimônio total da incorporadora e destiná-los exclusivamente ao empreendimento. Ou seja, o patrimônio afetado não poderá ser utilizado para pagamento de dívidas que não estejam relacionadas à realização e conclusão do empreendimento. Saiba como essa opção pode te ajudar.
Esse mecanismo traz segurança jurídica para os investidores que terão certeza de que receberão o imóvel adquirido, mesmo no caso de falência da incorporadora, já que o patrimônio está separado para essa finalidade.
Composição do patrimônio afetado
O patrimônio afetado é composto por:
a) Terreno e acessões;
b) Equipamentos e materiais de construção;
c) Recebíveis e créditos referentes à alienação das unidades;
d) Valores e créditos relativos a financiamento.
A opção pelo patrimônio de afetação
Embora a instituição do patrimônio de afetação não seja obrigatória, a empresa pode optar por submeter o imóvel a esse regime. Entenda as vantagens dessa escolha para os negócios imobiliários.
Vantagens comerciais
Os compradores se sentem mais seguros ao adquirir um imóvel na planta quando a incorporadora opta pelo patrimônio de afetação.
Regime Especial Tributário (RET)
Uma das principais vantagens é a possibilidade de optar pelo Regime Especial Tributário (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, previsto na Instrução Normativa RFB nº 1.435 de 30 de dezembro de 2013. Descubra como esse regime de tributação pode beneficiar a empresa.
Como o RET pode beneficiar minha empresa?
Por esse regime de tributação o incorporador fica sujeito ao pagamento equivalente à 4% das receitas mensais recebidas, unificando os quatro tributos federais: IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. Como comparativo, uma empresa tributada pelo lucro presumido paga 5,93%, somando os quatro tributos federais, sem contar a alíquota adicional de 10% para o IRPJ.
Exemplo
Uma empresa que recebeu R$ 1.000.000,00 pela venda das unidades imobiliárias, no lucro presumido pagará R$ 61.300,00, o que representa uma alíquota efetiva dos impostos de 6,13%, enquanto no RET pagará R$ 40.000,00. É uma economia muito expressiva! Entenda como funciona a opção pelo RET.
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A constituição e extinção do patrimônio de afetação
A constituição do patrimônio de afetação ocorre com a averbação de termo firmado pelo incorporador perante o Cartório de Registro de Imóveis em qualquer momento, sendo a sua adoção irretratável. O artigo 31-E da Lei nº 4.591/64 traz as únicas hipóteses possíveis para a extinção do patrimônio de afetação: I – conclusão do empreendimento; II – denúncia da incorporação e III – liquidação deliberada em assembleia geral.
Após a averbação do termo de afetação na matrícula do imóvel, será possível obter a inscrição no CNPJ do patrimônio de afetação junto a Receita Federal do Brasil.
Requisitos e obrigações
A opção pelo patrimônio de afetação obriga o incorporador a cumprir os requisitos que estão previstos no artigo 31-D da Lei nº 4.591/64. Conheça também as obrigações contábeis e de prestação de informações trimestrais.
O incorporador deverá ter uma contabilidade para cada empreendimento e contas bancárias abertas especificamente para movimentar os recursos financeiros. Também deverá enviar trimestralmente para a Comissão de Representantes dos Adquirentes relatório contendo o andamento das obras e posição financeira do empreendimento.
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Vantagens do patrimônio de afetação
Conclui-se que a opção pelo patrimônio de afetação traz diversas vantagens para os incorporadores, tanto do ponto de vista comercial quanto tributário. Entenda como essa estratégia proporciona mais segurança aos compradores e reduz a carga tributária enfrentada pelas empresas no Brasil.
No mercado imobiliário, é fundamental compreender o isso e suas implicações para aproveitar os benefícios que esse regime oferece. Ao optar por essa estratégia, as empresas podem construir uma reputação sólida e atrair investidores confiantes. Além disso, a redução na carga tributária contribui para o crescimento dos negócios em um ambiente fiscalmente desafiador.
Ainda há dúvidas? Não hesite em entrar em contato conosco. Estamos aqui para ajudar e fornecer orientações adicionais sobre como o patrimônio de afetação pode ser vantajoso para os seus negócios no mercado imobiliário. Conte com a Uni Gestão de Negócios!
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