Um dos assuntos mais discutidos nos últimos meses é sem dúvida a Reforma Tributária. Para Incorporadoras, Construtoras, Loteadoras e Imobiliárias a preocupação é como o novo regime vai impactar seus negócios e como se preparar para as mudanças que vêm por aí.
Conversamos com especialistas do setor e elaboramos um artigo completo sobre a Reforma Tributária na Construção Civil, então, se você deseja entender o que muda, a partir de quando e como se preparar para isso, continue acompanhando.
Contexto e objetivos da Reforma Tributária
Com o objetivo de simplificar a cobrança de impostos para as empresas brasileiras, o governo propôs uma Reforma Tributária baseada em um modelo internacional: o IVA (Imposto sobre Valor Agregado).
Segundo dados da Tax Foundation, mais de 170 países já adotam o modelo do IVA, incluindo toda a Europa.
No Brasil, o IVA substituirá tributos já conhecidos, como:
- (IPI) – Imposto sobre Produtos Industrializados
- Programa de Integração Social (PIS)
- Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins)
- Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS)
- (ISS) – Imposto sobre Serviços
No entanto, devido às particularidades do sistema tributário brasileiro, foi adotado um modelo IVA-Dual, que se divide em dois tributos:
🔹 IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência estadual e municipal
🔹 CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal
O principal ponto de debate sobre a reforma é o risco de que o Brasil acabe tendo a maior carga tributária entre todos os países que adotam o IVA, podendo ultrapassar 28%.
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Impactos da Reforma Tributária no Mercado Imobiliário
A Reforma Tributária traz mudanças significativas na tributação da construção civil, o que pode impactar diretamente o custo dos projetos e as condições de financiamento.
Aumento ou redução de custos?
Com a substituição de tributos atuais por um modelo de imposto sobre valor agregado (IVA), a carga tributária sobre insumos, serviços e mão de obra pode sofrer variações. Se houver aumento da alíquota final, os custos dos empreendimentos podem subir, pressionando as margens de lucro das incorporadoras e construtoras.
Vale ressaltar que, com a mudança, áreas que antes não eram tributadas, agora podem ser, incluindo alguns serviços de obra.
Alguns modelos de empresas, por exemplo, que operam no simples nacional, podem perder competitividade no novo mercado ao não oferecerem possibilidades de dedução.
Efeito sobre o financiamento imobiliário
As mudanças no regime tributário podem influenciar a forma como os bancos e instituições financeiras estruturam as linhas de crédito para o setor.
Dependendo da nova carga tributária e da previsibilidade dos custos, pode haver impacto nas condições de financiamento, incluindo taxas de juros e prazos de pagamento.
Impacto na viabilidade econômica dos empreendimentos
O novo modelo tributário pode afetar a rentabilidade dos projetos, tornando essencial uma reavaliação dos custos e do planejamento financeiro.
Empreendimentos que estão começando agora em 2025 pegarão um período de transição com 2 regimes tributários acontecendo simultaneamente, exigindo mais planejamento de médio prazo e uma equipe altamente qualificada para elaborar o planejamento do empreendimento.
Incorporadoras e construtoras precisarão ajustar suas estratégias para garantir a viabilidade dos empreendimentos diante das novas regras.
Como fica o Regime Especial Tributário – o RET – com a Reforma Tributária?
O RET, que atualmente é o principal incentivo do Governo Federal para a adoção do Patrimônio de Afetação pelas incorporadoras, também sofrerá os impactos da Reforma.
Com uma alíquota fixa de 4%, este se tornou o principal regime adotado por construtoras e incorporadoras por todo o país e, comparando com os quase 28% previstos no novo IVA Dual, é esperado que o medo tome conta de todo o mercado.
Até o dia 18 de dezembro não se sabia como ficaria o RET no novo regime tributário, entretanto, agora já sabemos como ficarão alguns pontos.
Confira as principais mudanças:
1️⃣ CBS no RET para Empreendimentos em Andamento
Empreendimentos iniciados antes de 01/01/2029 poderão incluir a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) no RET com uma alíquota de 2,08%, mantendo a carga tributária de 4% sobre a receita bruta.
2️⃣ IBS para Novas Incorporações (após 2029)
A partir de 2029, novas incorporações e loteamentos passarão a ter incidência de CBS e IBS. Durante o período de transição (2027-2032), será possível deduzir valores pagos em ICMS e ISS, mas não há garantia de que o RET atual será mantido após essa data.
Leia também: Entenda o que é patrimônio de afetação e sua importância para negócios imobiliários
O Mercado Imobiliário terá redução de alíquota?
A pergunta que vinha sendo feita – e reivindicada por entidades do setor – era: teremos algum benefício de redução de alíquota? A resposta é positiva!
A Câmara dos Deputados aprovou, na noite de terça-feira (17/12), a Lei nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária. O texto, já aprovado pelo Senado, prevê:
✔️ 50% de redução na venda de imóveis
✔️ 70% de redução para locação
Até então, as reduções eram de 40% e 60%, respectivamente. Ou seja, conseguimos reduções ampliadas para o setor, um avanço importante para minimizar os impactos e impulsionar a competitividade.
Preparando-se para os desafios
A reforma terá um período de transição, começando em 2026 e terminando em 2033, quando os impostos atuais serão extintos e substituídos de vez pelo IVA-Dual.
Isso significa que, durante alguns anos, os projetos imobiliários terão que considerar dois regimes tributários e lidar com os impactos dessa transição.
Já em 2026 haverá uma alíquota teste de 0,9% para CBS e 0,1% para IBS, o que implicará em novas obrigações acessórias e regras de controle financeiro, fiscal e contábil, aumentando o custo operacional das empresas do setor. Portanto, o tempo de se preparar é agora.
Isso inclui revisar contratos com fornecedores e prestadores de serviço, procurar uma consultoria tributária, fortalecer a relação com bancos e investidores, além de preparar a própria equipe para as inevitáveis mudanças.
A falta de controles internos adequados pode resultar em uma apuração tributária imprecisa, levando ao pagamento de impostos maiores e impactando negativamente a rentabilidade do negócio. No modelo atual, a tributação do setor é mais simplificada, mas com as mudanças previstas, o nível de detalhamento e complexidade aumentará significativamente. Isso exigirá ajustes nos sistemas operacionais, na gestão financeira e na governança, tornando essencial a implementação de processos mais rigorosos para evitar prejuízos e garantir conformidade fiscal
Diante desse cenário, acompanhar as discussões sobre a regulamentação da reforma e buscar alternativas para otimizar a estrutura de custos será fundamental para manter a competitividade no setor.
A UNI Gestão de Negócios é especialista na gestão financeira, administrativa e contábil de empreendimentos imobiliários, ajudando empresas a se prepararem e a lidarem com os impactos da Reforma Tributária.
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